Ruhsatsız evim fiziksel olarak mevcutsa bedel hesabında hangi hukuki ve teknik ayrımlar yapılmalıdır?

Evin fiilen mevcut olması, alanının ve özelliklerinin tespit edilmesini gerektirir; fakat tek başına hangi bedelin kime ödeneceğini belirlemez. Önce arsanın kime ait olduğu, yapının sizinle hukuki bağlantısı, yapım tarihi ve kamulaştırmadaki işlem türü ayrılmalıdır. Ruhsat durumu, yapı değeri ve arsa mülkiyeti tek bir sorunun farklı adları değildir.

Arsa sizin adınıza tapuluysa bunu; başkasına veya kamuya ait yerde yapı yaptıysanız o durumu açıkça gösterin. Kamulaştırma Kanunu, başkası adına tapulu, sahipsiz veya zilyedince kazanılmamış yerlerin kamulaştırılmasında binalar için asgarî levazım bedeline ilişkin özel hüküm içerir. Bu özel hesabı yalnız “ruhsatsız” sözcüğünden hareketle her eve uygulamak da, arsası size ait değilken mutlaka tam arsa ve bina bedeli istemek de doğru bir başlangıç değildir.

Teknik incelemede yapının ilgili tarihteki alanı, katları, taşıyıcı sistemi, tamamlanma durumu ve yıpranması belirlenmelidir. Eski fotoğraflar, hava görüntüleri, vergi ve abonelik kayıtları, yapım belgeleri ve varsa belediye tespitleri fiziksel durumu açıklamaya yardımcı olur. Bu belgelerden birinin bulunması ruhsat veya ayrı mülkiyet hakkı yerine kendiliğinden geçmez. Olağan yapı bedeli hesabında resmî birim fiyatlar, yapı maliyeti ve yıpranma dikkate alınır; hangi hesabın neden uygulandığı raporda açık olmalıdır.

Yapının ne zaman yapıldığı ayrıca önemlidir. Tescil kararından sonra yapılan yeni inşaat ve esaslı değişikliklerin değeri dikkate alınmaz. Kanunda sayılan, gelecek yıllara yayılan büyük projelerde ise kamu yararı kararının ilan süresinin bitiminden sonra yapılan sabit tesisler ve dikilen ağaçlar için ayrıca sınırlama vardır; bu sınırlama ilan süresinin bitiminden itibaren beş yıldır. Bu nedenle projenin kapsamı, ilanın bitişi ve yapım tarihi birlikte kontrol edilmelidir. Varsa yıkım kararı, ruhsat başvurusu veya başka bir imar belgesini de dosyaya ekleyin. “Ruhsatsız olduğu için sıfır” ya da “ayakta olduğu için tam bedel” gibi tek cümlelik kabuller yerine, dışlanan bölümün ve kullanılan bedel türünün hukuki gerekçesini sorun.