Birden fazla yılın net geliri toplanıp yıl sayısına bölünmemişse arazi değeri nasıl etkilenir?

Birden fazla yılın toplam net geliri, tek yılın geliriymiş gibi kapitalizasyon hesabına alınmışsa arazi değeri olduğundan yüksek çıkabilir. Yıllık net gelirin pozitif bir kapitalizasyon oranına bölündüğü hesapta, yanlış yüksek gelir aynı oranla daha yüksek arazi değeri üretir. Ancak önce rapordaki tutarın gerçekten çok yıllık toplam mı, yoksa zaten yıllığa çevrilmiş değer mi olduğunu doğrulayın.

Gelir çizelgesinde hangi yılların, ürünlerin ve alanların toplandığını; yıllık gelire geçişin hangi satırda yapıldığını izleyin. Dönem toplamı yanlışlıkla yıllık gelir satırına taşınmışsa hata oradan arazi birim değerine ve ilgili alan hesabına kadar takip edilmelidir. Farklı yılların nominal fiyat ve giderlerini körlemesine ortalamak da doğru çözüm değildir; kullanılan verilerin değerleme dönemiyle ve üretim düzeniyle uyumu açıklanmalıdır.

Bilirkişiden doğru yıllık net gelirle arazi hesabını yeniden kurmasını, eski ve düzeltilmiş sonucu göstermesini isteyin. Diğer bütün girdiler gerçekten aynıysa düzeltilen gelir oranı arazi değerine aynı yönde yansır; fakat yapı, tesis veya ayrı zarar gibi başka kalemleri de içeren toplam kamulaştırma bedeli mutlaka yıl sayısına bölünmez. Zaten ortalanmış veriyi ikinci kez bölmek ya da oran ve alan hatalarını olduğu gibi bırakmak yeni bir yanlış sonuç yaratabilir.