Kıyıya yakın arsamın yapılaşabilir alanı sınırlıysa deniz manzaralı serbest arsa emsali uygun olur mu?

Deniz manzarası ortak olsa bile, serbestçe yapılaşabilen emsalin fiyatı sınırlı arsanıza aynen aktarılamaz. Emsal bütünüyle kullanılamaz da sayılmaz; yapılaşma ve kullanım farkının güvenilir biçimde açıklanıp açıklanamadığına bakılır. Manzara üstünlüğü, hukuki yapılaşma kısıtını ortadan kaldırmaz.

Önce parselin kıyı çizgisi ve onaylı kıyı kenar çizgisine göre yerini, sahil şeridini ve ilgili tarihli plan notlarını belirleyin. Kıyı ile kıyının gerisindeki sahil şeridi aynı alan değildir; kıyıya yakın her parselin özel mülkiyet dışında olduğu söylenemez. Kıyı Kanununda özel kullanım hükümleri, eski mevzuata uygun planlar ve bazı eski yapılar için korunan durumlar da bulunur. Bunların sizin parsele uygulanıp uygulanmadığı belgeyle gösterilsin; komşudaki yapı tek başına size hak vermez.

Bilirkişiden emsalin satış tarihindeki ve arsanızın değerleme tarihindeki kullanılabilir alanı, yapılaşma kapasitesini ve izin verilen kullanımını karşılaştırmasını isteyin. Fark ölçülebiliyorsa gerekçeli düzeltme; açıklanamıyorsa daha uygun satış araştırması gerekir. Sabit bir “kıyı indirimi” veya kullanılabilir alan oranına eşit bedel kesintisi varsayılmamalı; aynı sınırlama hem alan hesabında hem genel indirimde iki kez uygulanmamalıdır.